5 yếu tố Citylight xem xét khi đánh giá tiềm năng một tài sản khách sạn và nghỉ dưỡng

1. Vị trí và khả năng tiếp cận thị trường

Vị trí là lớp đánh giá đầu tiên nhưng không đơn thuần là tài sản nằm ở trung tâm hay ven biển.

Một khách sạn cần được đặt trong mối quan hệ với nguồn khách và khả năng kết nối. Khoảng cách đến sân bay, ga tàu, trung tâm thành phố, điểm du lịch và khu thương mại đều có thể ảnh hưởng đến nhu cầu lưu trú.

Quan trọng hơn, nhà đầu tư cần xác định tài sản đang phục vụ nhóm khách nào: nghỉ dưỡng, công tác, hội nghị hay lưu trú dài ngày. Một vị trí chỉ thực sự có giá trị khi phù hợp với nhu cầu của thị trường mục tiêu.

2. Hiện trạng và chất lượng tài sản

Bước tiếp theo là đánh giá tình trạng thực tế của công trình.

Số lượng phòng, diện tích, tuổi công trình, hệ thống kỹ thuật, khu vực chung và các tiện ích hiện hữu cần được khảo sát. Đối với tài sản đã hoạt động nhiều năm, chi phí cần thiết để sửa chữa hoặc nâng cấp cũng phải được tính đến.

Một khách sạn có giá mua hấp dẫn nhưng cần đầu tư cải tạo quá lớn chưa chắc là cơ hội tốt. Vì vậy, chi phí đầu tư ban đầu phải được đặt cạnh chi phí nâng cấp tài sản.

3. Công suất khai thác và khả năng tạo dòng tiền

Hospitality là bất động sản gắn trực tiếp với hoạt động kinh doanh. Do đó, đánh giá tài sản không thể chỉ dựa vào giá đất hoặc giá trị công trình.

Các chỉ số như công suất phòng, giá phòng bình quân, doanh thu phòng và doanh thu từ dịch vụ bổ sung giúp phản ánh hiệu quả khai thác.

Bên cạnh doanh thu, cần xem xét chi phí nhân sự, bảo trì, năng lượng, quản lý và tiếp thị để xác định thu nhập vận hành ròng. Đây là cơ sở quan trọng để hiểu tài sản thực sự tạo ra bao nhiêu dòng tiền.

4. Dư địa cải tạo và tái định vị

Một tài sản chưa đạt hiệu suất tối ưu không nhất thiết là tài sản kém. Trong một số trường hợp, đây có thể là cơ hội gia tăng giá trị thông qua cải tạo và tái định vị.

Khách sạn có thể nâng cấp phòng, thay đổi phân khúc khách hàng hoặc bổ sung nhà hàng, spa, khu chăm sóc sức khỏe và không gian hội nghị. Những thay đổi này có thể mở rộng nguồn doanh thu và cải thiện trải nghiệm khách hàng.

Điều quan trọng là xác định giá trị tạo thêm có đủ bù đắp chi phí cải tạo hay không.

5. Pháp lý và tính khả thi của phương án đầu tư

Cuối cùng, tiềm năng kinh doanh phải đi cùng với nền tảng pháp lý rõ ràng.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, giấy phép hoạt động, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và các hạn chế liên quan cần được thẩm định trước khi xây dựng phương án đầu tư. Nếu tài sản được xem xét cho một cấu trúc đầu tư hoặc token hóa, quyền lợi của nhà đầu tư và cơ chế phân phối dòng tiền cũng cần được xác định minh bạch.

Từ một khách sạn đến một tài sản có khả năng tạo giá trị

Đánh giá tài sản hospitality vì vậy không chỉ là tìm một khách sạn đẹp ở vị trí tốt. Vị trí, chất lượng công trình, dòng tiền, khả năng tái định vị và pháp lý cần được xem xét như những phần liên kết của cùng một bài toán.

Với cách tiếp cận quản lý tài sản, trọng tâm nằm ở việc xác định tài sản đang tạo ra giá trị như thế nào và còn bao nhiêu dư địa để cải thiện giá trị đó trong tương lai.