Asset Repositioning: Khi thay đổi công năng mở ra giá trị mới cho bất động sản

Asset Repositioning là gì?

Asset Repositioning là quá trình thay đổi vị thế cạnh tranh hoặc cách khai thác một tài sản nhằm cải thiện hiệu quả sử dụng và tiềm năng tạo giá trị.

Ở mức độ đơn giản, chiến lược này có thể bao gồm cải tạo sảnh, nâng cấp hệ thống kỹ thuật, bổ sung tiện ích hoặc thay đổi nhóm khách thuê mục tiêu. Ở quy mô lớn hơn, nhà đầu tư có thể thực hiện adaptive reuse – chuyển đổi công năng, chẳng hạn từ văn phòng sang căn hộ, khách sạn hoặc mô hình mixed-use.

Mục tiêu không đơn thuần là làm tài sản “mới hơn”, mà là tìm ra highest and best use – công năng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Văn phòng đang trở thành tâm điểm của làn sóng chuyển đổi

Sự thay đổi của thị trường văn phòng là ví dụ rõ nét.

Theo CBRE, tại 58 thị trường lớn của Mỹ, khoảng 23,3 triệu ft² văn phòng dự kiến được chuyển đổi công năng hoặc phá dỡ trong năm 2025, cao hơn đáng kể so với 12,7 triệu ft² nguồn cung văn phòng mới dự kiến hoàn thành. Riêng pipeline chuyển đổi đã đạt khoảng 81 triệu ft² vào tháng 5/2025.

Residential là hướng chuyển đổi nổi bật nhất. CBRE ghi nhận hơn 70% diện tích văn phòng nằm trong các dự án chuyển đổi đang triển khai hoặc được lên kế hoạch hướng đến multifamily. Một nguyên nhân là sự khác biệt về nền tảng cung – cầu: tỷ lệ trống multifamily tại Mỹ ở mức 4,8% trong Q1/2025, so với khoảng 19% của văn phòng.

Điều này cho thấy khi công năng hiện tại không còn tối ưu, giá trị của tài sản có thể nằm ở khả năng thích ứng thay vì tiếp tục duy trì mô hình cũ.

Từ tài sản cũ đến một chu kỳ giá trị mới

Một ví dụ thực tế là Washington, D.C. Theo CBRE, từ năm 2018 đã có 12 tài sản văn phòng với tổng diện tích 2,4 triệu ft² được chuyển thành căn hộ hoặc khách sạn. Thêm khoảng 6,2 triệu ft² đang ở các giai đoạn chuyển đổi khác nhau.

Tuy nhiên, Asset Repositioning không nhất thiết phải thay đổi hoàn toàn công năng.

Một văn phòng hạng B có thể được cải tạo để tiếp cận nhóm khách thuê cao cấp hơn. Retail có thể bổ sung F&B và trải nghiệm. Hospitality có thể phát triển thêm wellness, MICE hoặc không gian thương mại. Một khu đất đơn chức năng cũng có thể được nghiên cứu theo hướng mixed-use.

Điểm chung là nhà đầu tư tìm cách khai thác giá trị chưa được sử dụng hết của tài sản.

Không phải tài sản nào cũng phù hợp để reposition

Chuyển đổi công năng không phải là công thức đảm bảo thành công. CBRE lưu ý tính khả thi phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tuổi tòa nhà, kích thước mặt sàn, vị trí, chi phí xây dựng và điều kiện thị trường. Những tòa nhà có mặt sàn quá sâu, chẳng hạn, có thể khó chuyển đổi thành residential.

Vì vậy, Asset Repositioning cần đi cùng due diligence, phân tích CAPEX, nhu cầu thị trường, quy hoạch và Asset Management.

Trong một chiến lược Value-Add, câu hỏi quan trọng không chỉ là “Tài sản này đang được sử dụng như thế nào?” mà còn là “Liệu có một công năng khác có thể tạo ra giá trị tốt hơn trong chu kỳ tiếp theo?”