Asset Management trong lĩnh vực khách sạn: Giá trị không dừng lại ở việc mua đúng tài sản

Quản lý tài sản khách sạn là gì?

Quản lý tài sản khách sạn có thể hiểu là quá trình quản lý bất động sản dưới góc độ đầu tư, với mục tiêu nâng cao hiệu quả hoạt động và khai thác tối đa tiềm năng của tài sản.

Khác với các hoạt động vận hành hằng ngày như lễ tân, buồng phòng hay phục vụ khách hàng, quản lý tài sản tập trung vào bức tranh rộng hơn: tài sản đang được định vị như thế nào, khu vực nào chưa được khai thác hiệu quả và đâu là cơ hội để tạo thêm giá trị.

Vì vậy, một khách sạn không nên chỉ được đánh giá qua số lượng phòng. Nhà hàng, khu chăm sóc sức khỏe, phòng hội nghị, không gian tổ chức sự kiện và các tiện ích giải trí đều có thể trở thành những cấu phần quan trọng trong chiến lược tăng trưởng doanh thu.

Hotel Normandy: Khi giá trị nằm ở tiềm năng tái định vị

Hồ sơ Hotel Normandy thể hiện khá rõ cách tiếp cận này. Tài sản có tòa nhà chính rộng 1.837 m² với 40 phòng, khu nhà phụ 353 m² có phòng hội thảo 120 chỗ, khoảng 396 m² không gian ẩm thực, cùng khu hồ bơi và bể sục chưa hoàn thiện.

Thay vì chỉ tiếp tục khai thác theo mô hình hiện hữu, hồ sơ đề xuất hướng tái định vị khách sạn từ 2 sao lên 3 hoặc 4 sao, hoàn thiện khu chăm sóc sức khỏe và hồ bơi, phát triển không gian ẩm thực và khai thác tốt hơn phân khúc hội nghị, hội thảo và sự kiện doanh nghiệp.

Điều này cho thấy quản lý tài sản không chỉ đặt câu hỏi “Tài sản đang có gì?” mà quan trọng hơn là “Những gì đang có có thể được khai thác hiệu quả hơn như thế nào?”

Đa dạng nguồn doanh thu thay vì chỉ bán phòng

Một bài toán quan trọng khác của quản lý tài sản khách sạn là giảm sự phụ thuộc vào doanh thu lưu trú.

Hồ sơ tài sản tại Touraine cho thấy một mô hình đa dạng hơn khi khu bất động sản rộng 76 ha kết hợp khách sạn mang yếu tố lịch sử với sân golf 18 lỗ, hồ bơi ngoài trời, dịch vụ massage và quầy bar tại nhà câu lạc bộ.

Tài sản còn có hai khu vực ẩm thực gồm nhà hàng tại nhà câu lạc bộ với 50 chỗ và nhà hàng cao cấp với 38 chỗ, bên cạnh các không gian phục vụ hội nghị và gặp gỡ doanh nghiệp.

Như vậy, bất động sản khách sạn có thể được nhìn như một hệ sinh thái tạo doanh thu, trong đó lưu trú chỉ là một trong nhiều cấu phần.

Mua đúng tài sản mới chỉ là khởi đầu

Một thương vụ tốt cần nhiều hơn vị trí đẹp hay kiến trúc hấp dẫn. Sau khi lựa chọn tài sản, nhà đầu tư còn phải xác định chiến lược tái định vị, kế hoạch cải tạo, cách phân bổ nguồn lực và mô hình khai thác phù hợp.

Đó cũng là giá trị cốt lõi của quản lý tài sản: nhận diện những tiềm năng chưa được khai thác và xây dựng chiến lược để chuyển chúng thành giá trị thực tế.

Với bất động sản khách sạn, vì thế, mua đúng tài sản là quan trọng, nhưng quản lý đúng tài sản mới quyết định khả năng tạo giá trị trong dài hạn.